都市再開発

2019.01.25

「西敷地問題」に思う事 

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 海抜0メートルの低地の市街地下知の立体換地に応用できないものでしょうか?

 100年以上伝統があった追手前小学校を愚かにもぶち壊して、県と高知市の合築図書館「オーテピア」なるものが昨年7月に開館しました。最近海抜2Mぐらいの高知市の中心市街地はマンションが複数建設されています。

http://futaba-bousai.cocolog-nifty.com/blog/cat68853604/index.html

(海抜2Mのマンション建設ブーム)

 追手前小学校の廃校で、子どもたちの学校が遠くなりました。追手前小学校の廃校は本当に愚かな事でした。地域コミュニティの、「核」は小学校です。それを失うことで、地域コミュニュティは衰退します。

 巨大な見苦しいオーテピアの西隣の公共空地の問題が出て来ました。一部に「西敷地をなにも建てず広場や公園にしろ」と言う人たちがいます。維持管理費はどうするんでしょうか?まさか財政破たん寸前の高知市が負担するのでしょうか?

 無責任極まりない。「大衆迎合主義」ですね。提案するのであれば「公園なり広場を高知市の財政負担なしにどうやって実現するのか」を示していただきたいものですね。

 昨年4月に公開された複合再開発ビル建設はきわめて妥当であると思いますね。

 高知新聞2018年4月9日(月曜日)の社会面の記事は、見苦しく不相応に巨大な県・高知市合築図書館「オーテピア」西隣の敷地での10階建て再開発ビルの事でした。
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「西敷地構想10階建て」「移住者住居、高知大学学舎」「街中拠点。学び直しの場」「高知大 強い意欲」「収支不安の根拠示して」「公共性兼ね備えた計画 業者説明」とありました。

 記事を讀みますと2500平方メートルの敷地に10階建てのビルを建設。
1階はテナントやウットデッキの公共スパース、屋台店舗などを空間配置。
 2階から4階までは高知大学のスペース。地域連携推進センターや、学生たちや社会人受講生が学び議論できる講義室や会議室の設置をするとか。
 5階から10階までは都市部のシニア層やU・Iターン者を呼ぶ入こむ県構想の受け皿になる賃貸住宅を84室構えるとか。よく考え検討された構想であると感心しました。

 最近は東京でも大学の「都心回帰」が高まり、都心部にキャンパスがある大学は人気を集めています。高知大学も同じような志向があるようです。県立大学も永国寺キャンパスを建て替えしたのもその流れでしょう。

 高知市中心部に都市部のシニア層を対象とした賃貸住宅も「歩いて用事が足せるまちづくり」(コンパクトシティ)の流れに乗っています。高齢者になれば車を運転できなくなりますから。病院や商店街に近いこの場所は立地的にも最高です。

 計画を構想された設計者の千頭邦夫さんも施工業者の中沢陽一さんも、中心街の再開発ビル建設ではいくつか実績があります。千頭さんはオーテピア南側の旧ショッパーズ・プラザ跡の再開発ビルを設計されています。低層部は商業施設となり、上層部はマンションになっています。

 一方中沢さんの会社も大橋通りのバルザ跡を再開発し、商業施設と分譲マンションにしています。いくつか中心街の再開発計画で分譲マンションを手掛け実績をこしらえています。「最初から津波避難ビル」になるマンションを建設し、防災対策にも前向きな施工会社です。

 収支計画も無理がない。総工費は31億1100万円。出資をつのり自己資本は9900万円。四国銀行地高知銀行から26億円を借り入れ。国の補助制度を活用して4億1900万円を調達するとか。なるほど建設費用は賄えますね。

 事業開始目標は2020年。50年間の収支計画は住居とテナントの賃料が累計69億2300万円とか。高知市に支払う地代が8億500万円。銀行への返済金など差し
引いた純利益が5億2000万円あり、50年後の解体費用3億5千万円もねん出するようです。

 私見ですが再開発計画としては妥当であり無理がありません。第一高知市は持ち出しは何もなく、地代収入が見込めるし、高知市中心街に「大学」と「賃貸マンション」という「集客装置」もつくられるので交流人口増加も見込めます。

 一部の人達が言うように「西敷地を公園にしろ」という声があるようですが、そうなると高知市の予算で100%整備し、維持管理費用も市民の税金で負担する必要性が出て来ます。最近の箱もの行政で再び再生が破たん寸前の高知市では公園の維持管理費のねん出は困難であると思います。

 場所柄賃貸マンションもテナントもすぐに埋まるでしょう。高知大学も入居したがっているので入れば「核施設」になり街の魅力も増すとは思います。

 不思議なのはこうした「公共性があり、高知市財政に負担をかけない優れた再開発計画」を高知市当局がなぜ長期間情報公開しなかったのかということですね。変な疑心暗鬼を抱かせ、優良再開発の提唱者の千頭さんや中沢さんを「悪者」扱いする勘違いした人たちを多く作り出しました。全く不毛な事です。高知市当局の責任です。

 私見ですが良い計画なので原案どうり着手していただきたいし、高知大学も入居いただきたいですね。適当な社会人コースがあるのなら入学して勉強したいものです。

 この計画が実施され、成功したら高知市下知地区での立体換地による事前復興計画にも活用出来たらと思いますね。
 
 「下知地域では立体換地が必要であると思う」

http://futaba-bousai.cocolog-nifty.com/blog/2017/03/post-47ac.html

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2019.01.10

海抜2Mのマンション建設ブーム


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 現在高知市内で中心市街地にほど近い地域ーはりまや橋小学校校区では、中小規模のマンション建設が盛んであります。自転車で通過し確認しただけで、半径500M以内に3カ所はりまや橋東地区に建設中。
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 また中之島地区にもマンションが建設中。いずれも分譲マンションです。建設中の間に完売表示が出ているマンションもあります。いずれも海抜2Mに低地の市街地にあります。

 交通も便利で買い物や医療機関にも徒歩か自転車で用事が出来る。民活での「コンパクト・シティ」が高知市(旧高知市市街地)で活発に行われています。この流れで、今高知市政で話題になっている、オーテピアの県と市の合築図書館隣の「西敷地」問題も「コンパクト・シティ」の流れに沿ったものであると言えますね。
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 「海抜0メートル」の高知市下知地域に、マンションが建設されなくなって久しい。最近は古家が取り壊され空地も増えています。この種のマンションが海抜0メートルの下知地域に建設されたら、即「津波避難ビル」になります。

 民間活力で難しいと言うのであれば、ここは公共セクターが頑張り、「立体換地」などの都市計画事業で、土地を集約化し、低地の木造住宅を耐震性のある中高層マンションい建て替える事業を積極的にすべきであると思いますね。

 立体換地について(下知地域では立体換地が必要であると思う)

http://futaba-bousai.cocolog-nifty.com/blog/2017/03/post-47ac.html

 高台移転が出来ないのなら、南海地震が来る前に、下知地区では立体換地による耐震中高層住宅を建てる必要があります。

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2019.01.01

正月雰囲気のない商店街ですね


 2019年1月1日は午後から始動しました。運動不足なのでジムでトレーニングしました。元旦からトレーニングする「変わり者」も複数いました。女性が多いですね。元気なはず。
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 自称高知市中心商店街(実質の中心商店街は大嫌いな禿鷹イオンモールです)を通過しましたが殆どのお店は当然ながらお休み。空いているのは飲食店だけ。その集合体の広め市場も今日ばかりはお休みですね。
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 自称高知市中心商店街も開店しているのは、コンビニと全国チェーンのコーヒー店とハーバーガ―店とゲームセンターのみ。正月の雰囲気は0でしたが、はりまや橋商店街の飲食店が唯一門松を飾っていました。高知は山国ですので、門松を商店街すべてが飾って山間部の支援をすることぐらいしたらいいのに。
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 DUKEショップも昨年末で閉店し寂しくなりました。今日は空っ風の吹く寒い1日でしたが、自称高知市中心商店街を通過すると、余計寒くなりました。
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 お正月が消滅したのは嘆かわしいことであると思いますね。地方の商店街らしくないと」思いました。残念ですね。
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2018.04.25

再開発を成功させ下知地域でも実践を

 
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 珍しく高知新聞「声・広場」欄に投書が採用されました。100年以上の伝統があった追手前小学校を廃校にし、ぶち壊して見苦しく巨大な県と市の合築図書館が建てられているオーテピア隣にある「西敷地再開発計画」問題についてです。

 4月9日に掲載された高知新聞の西敷地問題の記事で計画の詳細を初めて知りました。財政難の高知市への負担は全くなく、優れた再開発計画です。

 この計画が実施され、成功したら高知市下知地区での立体換地による事前復興計画にも活用出来たらと思いますね。
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2018.04.11

10階建て西敷地構想は妥当

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 高知新聞2018年4月9日(月曜日)の社会面の記事は、見苦しく不相応に巨大な県・高知市合築図書館「オーテピア」西隣の敷地での10階建て再開発ビルの事でした。

「西敷地構想10階建て」「移住者住居、高知大学学舎」「街中拠点。学び直しの場」「高知大 強い意欲」「収支不安の根拠示して」「公共性兼ね備えた計画 業者説明」とありました。

 記事を讀みますと2500平方メートルの敷地に10階建てのビルを建設。
1階はテナントやウットデッキの公共スパース、屋台店舗などを空間配置。
 2階から4階までは高知大学のスペース。地域連携推進センターや、学生たちや社会人受講生が学び議論できる講義室や会議室の設置をするとか。
 5階から10階までは都市部のシニア層やU・Iターン者を呼ぶ入こむ県構想の受け皿になる賃貸住宅を84室構えるとか。よく考え検討された構想であると感心しました。

 最近は東京でも大学の「都心回帰」が高まり、都心部にキャンパスがある大学は人気を集めています。高知大学も同じような志向があるようです。県立大学も永国寺キャンパス建て替えしたのもその流れでしょう。

 高知市中心部に都市部のシニア層を対象とした賃貸住宅も「歩いて用事が足せるまちづくり」(コンパクトシティ)の流れに乗っています。高齢者になれば車を運転できなくなりますから。病院や商店街に近いこの場所は立地的にも最高です。

 計画を構想された設計者の千頭邦夫さんも施工業者の中沢陽一さんも、中心街の再開発ビル建設ではいくつか実績があります。千頭さんはオーテピア南側の旧ショッパーズ・プラザ跡の再開発ビルを設計されています。低層部は商業施設となり、上層部はマンションになっています。

 一方中沢さんの会社も大橋通りのバルザ跡を再開発し、商業施設と分譲マンションにしています。いくつか中心街の再開発計画で分譲マンションを手掛け実績をこしらえています。「最初から津波避難ビル」になるマンションを建設し、防災対策にも前向きな施工会社です。

 一方収支計画も無理がない。総工費は31億1100万円。出資をつのり自己資本は9900万円。四国銀行地高知銀行から26億円を借り入れ。国の補助制度を活用して4億1900万円を調達するとか。なるほど建設費用は賄えますね。

 事業開始目標は2020年。50年間の収支計画は住居とテナントの賃料が累計69億2300万円とか。高知市に支払う地代が8億500万円。銀行への返済金など差し
引いた純利益が5億2000万円あり、50年後の解体費用3億5千万円もねん出するようです。

 私見ですが再開発計画としては妥当であり無理がありません。第一高知市は持ち出しは何もなく、地代収入が見込めるし、高知市中心街に「大学」と「賃貸マンション」という「集客装置」もつくられるので交流人口増加も見込めます。

 一部の人達が言うように「西敷地を公園にしろ」という声があるようですが、そうなると高知市の予算で100%整備し、維持管理費用も市民の税金で負担する必要性が出て来ます。最近の箱もの行政で再び再生が破たん寸前の高知市では公園の維持管理費のねん出は困難であると思います。

 場所柄賃貸マンションもテナントもすぐに埋まるでしょう。高知大学も入居したがっているので入れば「核施設」になり街の魅力も増すとは思います。

 不思議なのはこうした「公共性があり、高知市財政に負担をかけない優れた再開発計画」を高知市当局がなぜい、今の今まで情報公開しなかったのかということですね。ここへきて計画がオープンになりました。

 私見ですが良い計画なので原案どうり着手していただきたいし、高知大学も入居いただきたいですね。適当な社会人コースがあるのなら勉強したいものです。
 

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2017.11.13

気がつけば駅前再開発に

 高知駅前付近を自転車で用事があり通過して驚きました。

第一ホテル跡
大昔私は高知第1ホテルで家内と結婚式を上げました。後にコンフォード・ホテルと名前を変え営業していました。
マンション建設

 いつのまにか取り壊され、分譲マンションが建設されています。

 そういわれてみれば、そこから200Mほど東へ行った場所にも、元スポーツクラブと元ホテル跡にマンションが2棟並ぶように建設されていました。それは10年ぐらい前ですね。

BIG1&パレスH跡

 最近高知市の海抜2Mの中心市街地に小規模な分譲マンションが次々と建設されています。人口減少が言われている高知県ですが、需要があるんですね。

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 http://futaba-bousai.cocolog-nifty.com/blog/2017/10/post-e523.html

 わたしも海抜0メートルの二葉町の土地建物を売却して、こうした耐震性がありそうなマンションに住み変えしたいと思いますが、分譲価格が3000万円を超えていますので、到底無理な話です。一体どういう人たちが購入されるのか興味があります。

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2017.10.27

高知市中心市街地を自転車で廻りました

商工中金高知支店へ行きました。
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 何かと「悪さ」をしている商工中金。1部の都市部の支店ではなく全国規模であるとか。民営化したらしいが元はと言えば政府系金融機関。どうなっているんでしょうか?

ハロウィンの準備
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 今年のハロウィンは10月31日だそうです。私のような旧世代は皆目わかりません。
 ご近所のカフェテラス・すみれさんは定休日
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。店主の中川さんがハロウィンの巨大かぼちゃを工作されています。どくろもいるようです。


高知市中心市街地再開発?
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 最近海抜2Mの低地にマンションが建設されています。いずれも元は駐車場であったところです。最初から「津波避難ビル」であることを宣言し、公共性を公言する分譲マンションもあるようです。
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 意外に小規模で駐車場スペースもなさそうです。今建築されている建物は新耐震で低地の市街地では「津波避難ビル」が結果として増えるのでありがたい話ではあります。
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 海抜0メートルの下知地域も「高度化」すれば、津波や浸水被害に対しても自宅でやり過ごすことができます。
 
 しかしながら分譲では1部屋が3000万円台、一時と比べ低下したとはいえ高知市の中心市街地の土地価格が高めであるからでしょう。低地の市街地の貧乏人は住み替えも出来ません。

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2017.10.13

高蔵寺ニュータウンをひたすら歩きました


 最近「人生フルーツ」という津端修一・英子夫妻の自然体の姿が多くの人達に感銘を与えました。実はわたしは高知青年会議所に在籍していた25年前に、NHKの斉藤ディレクターさんにお願いして高知へ招聘していただきました。高知の都市の在り方を考えるという「都市再開発セミナー」でした。

http://dokodemo.cocolog-nifty.com/blog/2017/06/post-0a83.html
(ブログ 人生フルーツを見て)

 2017年10月7日。早朝から始動し高蔵寺ニュータウンへ行きました。津端さんの住所も何も知りません。行けば現地に誰か知っている人が居る筈だ。そう思いこみ行きました。
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 高蔵寺駅からは離れていてバスでいかないと駄目であることを知りました。また大規模団地でありいくつも区画がわかれていて、小学校だけで複数あるようです。
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 バスの運転手さんに聞きましたがわからないとの答え。ただスマホで検索していただき、1番最初に開発された場所をバスがとうるからと言われ、乗り込みました。中央団地前で降りました。
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 雨がどんどん降って来ます。団地は坂道だらけ。丘陵を切り開き開発したことがわかります。いたるところに公園があり、雑木林が残っています。
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 歩いていた年配者に聞きましたが、誰ひとり知りません。団地が出来た頃入居したと言うご婦人にも聞きましたがわからないとの事でした。
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 栗の木があったようで、クリが無造作に落ちていました。

 雨の中2時間近く歩きましたが手がかりはありません。いい森林浴ができました。ここからだと名古屋の中心街まで電車で30分と言うところです。

 昔伊勢湾台風で大きな被害をだした名古屋市。高台移転の意義もある宅地開発事業でした。西欧の建築やビオトープの知識のある津端修一さんでしたが、高度成長時代はその理想はじつげんされることはなくありきたりの団地になってしまったようです。

 でもここを開発された意味は理解することは出来ました。

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2017.06.09

「人生フルーツを見て」(その2)

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 2017年6月2日(金曜日)に高知県立美術館ホールで3回上映された「人生フルーツ」という90歳と87歳の老夫婦の日常生活を記録した映画でした。自主上映会の映画としては異例の高知市での来場者でした。

 フード関係の人達がスタッフとしても多数関わり、来場していた人たちもその関係者・知り合いの人達が多かったように思いました。その点私なんかは当日は「浮いた」存在でした。

 25年前の津端修一さんに会いました

 1990年から92年まで所属していた高知青年会議所で3年間「都市再開発セミナー」を企画し、連続セミナーを運営していました。1990年に高知市は「高知市総合計画」を公表し、増大する都市住民の各種要望に対応する都市づくりを目指していました。

 また当時はバブル経済の真っ盛りでした。全国各地で都市再開発事業が展開されていました。首都圏では横浜のみなとみらい21や、千葉の幕張新都心構想、東京ベイエリア構想や、福岡のシーザイドももちなどでした。

 1987年・88年・89年と3年連続でアメリカ旅行の機会があり、当時有名な米国の都市再開発された都市(サンフランシスコ・サンジェイゴ・NY・ボルティモア・セントルイスなどを訪問する機会がありました。

「高知市における都市再開発を考える」というテーマで、自分たちと同世代の高知市役所若手職員たちと議論し、講師の選定や企画を立てていました。

 趣味のヨットの関係で、夜須町のマリンタウン計画にも関わり、米国西海岸や東海岸を安岡正博さんの案内で視察することが出来ました。その「成果物」がヤッシー・パークであり、YASU海の駅クラブです。

 マイタウン・高知市も快適で面白い都市にしようと無い知恵をしぼって懸命に当時としては勉強しました。1991年にNHK高知放送局がマリンタウン計画を取り上げた生番組@どうなるマリンタウン計画」があり、わたしは出演しました。

 その時知り合いになった斉藤プロジューサーが都市再開発セミナーの講師としてご紹介していただいた人が津端修一(当時は三重大学客員教授)さんでした。当時の私には全く知らない人でした。無知でしたね。
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 25年ぶりに改めて調べてみますといくつかの住宅団地の設計に関わっておられるし、愛知県の大規模宅地開発である高蔵寺ニュータウン計画のマスタープランの立案者でもありました。

 映画でもありましたが、当時の日本社会は効率優先で津端さんの計画である「丘陵地を活用し、風の抜ける道や公園や丘陵を団地内に造成する計画はなおざりにされました。

 「ドイツの都市計画では、風水の都市づくりをやっているよ。都市の中に風の道や水の道をつくるようになっている。」と以前福井照さん(元建設相官僚・現衆議院議員)から聞いたことがありました。
 
 http://dokodemo.cocolog-nifty.com/blog/2008/09/912-4eea.html

 「あるべき都市の姿について」(2008年)

 福井照さんは若手官僚時代に、環境都市で有名なドイツのフライブルグに1年間留学されていたそうですので、自然体で「風水の都市づくり」が発想できるのですね。

 津端修一さんも欧米の都市の再開発や建築のありかたのついての勉強を随分されておられたと思います。またご自身がヨットでの帆走が好きで毎年2週間ぐらい奥さんや家族ととセーリングをされておられました。自然と人間は共存しなければいけないという発想が自然体に出来た人なんでしょう。

 今になって「地球温暖化対策だ」「排出ガス規制をしろ」とか机上論がやかましいですが、津端修一さんのマスタープラン通りに高蔵寺ニュータウンが完成しておれば、夏場でもエアコンがさほど必要ない快適な生活を住民は送れたと思います。

 効率優先の都市再開発から弾きだされた津端修一さんは、奥さんと2人で高蔵寺ニュータウン内に300坪の土地を購入し、樹木を植樹し、畑をこしらえミニ里山状態を50年かけて作り上げました。野菜や果物はかなり自給していたようですね。レジャーとしてやる農業は面白いに決まってますから。

 さて私の住む高知市下知地域。海抜0メートル地帯に約1・6万人が住んでいます。映画では高蔵寺ニュータウンは、伊勢湾台風で壊滅的な被害を受けた名古屋市の低地の市街地の高台移転と言う側面もあったとのことでした。

 今年3年目を迎える「下知地区防災計画」。行政の支援は最終年度です。「事前復興まちづくり計画」をそろそろ来年あたり議論し、再来年に検討まちづくり協議会を下知地区でこしらえたいと思っています。

 あらためて津端修一さんに相談してみたかったですね。残念なことに2年前に急逝されました。ご葬儀は自宅に国際信号旗が掲揚されていました。自然体の人でした。

 やはり無理をしない自然体の仲良し夫婦のありようが人気を呼んだのでしょうか?私も津端修一さんを見習い家内にはもっとやさしくしないといけないでしょうね。

 90歳と87歳の老夫婦の健康な生活ぶりには驚くばかりでした。うちも97歳の父と91歳の母と同居しています。在宅介護ケアを私ら夫婦はしています。2人とも元気は元気ですが、津端夫妻のようにあれほどの元気さはありません。

 つらつらと映画の感想をとりとめもなく書いてみました。

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2017.06.07

[人生フルーツ」を家内と鑑賞しました。


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 2017年6月2日(金)は夕方7時までに県立美術館ホールへ家内と一緒に行かないといけないので、早めに両親に夕食を取っていただき、薬も飲んで母(91歳)のオムツも変えて寝室へ誘導しないといけないですから。

 さて予想以上に来場者がいましたね。超高齢者夫婦の日常の生活を取材したドキュメント映画が何故人気なのか?
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午後6時半過ぎに車で行きましたので、駐車場が隣の下水処理場の近くでした。ホールも満杯。中庭も満杯状態でした。大西みちるさんに入り口で会いました。松田雅子さんも文旦ブースを出しておられました。主催者の田辺高英さんが上映前にステージで挨拶されていました。

以前も書きましたが、わたしは25年前に津端修一さんに1度だけお会いしたことがあります。おそらく多くの来場者や関係者でもお会いしたことのある人は少ないと思いますね。

 http://dokodemo.cocolog-nifty.com/blog/2017/05/post-324c.html

 その時のお話を25年ぶりに思い出しました。
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「高知県は産業基盤が弱く所得も低い。経済格差があり、暴力団も暗躍している。共産党も根強い。なんかイタリアと似てますよ。」

「イタリヤも経済は駄目だ駄目だと言われているが、実は市民は案外豊かに暮らしているイタリヤは日本のような学歴社会ではない。15歳で職人になり30歳ぐらいで親方になる。量産する製品ではなく、家具や革製品や靴や宝飾品などは高値で売れる。」

「国はつぶれかけていても、国民各位は元気で案外豊かに暮らしているのがイタリアですよ。高知はイタリアに似ているんで、東京を目ざすのではなく、イタリアを目指すべきだ。」といわれました。

 ヨットが趣味で、わたしも下手の横好きですので、講演後の懇親会ではセーリングの話ばかりしていたようです。後日ニューカレドニアでの島めぐりセーリングのお誘いを受けたこともありました。当時は子育て真っ最中でしたので、行けませんでした。行けば人生観が変わっていたでしょう。

 「人生フルーツ」の感想です。

 家内の感想。「本当に仲良しの夫婦ですね。奥さんの料理の上手な事。お菓子もなんでもかんでもつくるんで凄い。」

 私の感想。「孤高な建築家であり、都市計画家。チームプレーが苦手な人。。着想が凄い。マスタープランを実現できる土壌が日本に津端さんが現役時代はなかった。それで300坪の土地を自分が手掛けた高蔵寺ニュータウン内に購入。ささやかな里山を50年かけてこしらえましたね。

 でも最晩年に、九州伊万里の精神病院の建築に活かされたので良かったと思いました。

 ばたばたで駆けつけ、ばたばたで帰りましたので会場風景の写真はありません。関連写真を(以前も投稿しましたが)貼り付けました。

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